Gestionando la construcción

Contratación de los contratistas


¿Necesitas contratos? Si es la respuesta corta
Los contratos son una parte crucial de la búsqueda en papel que ayudará a asegurar que obtenga lo que desea. Este camino comienza con sus dibujos preliminares y continúa con los bocetos del diseñador y luego con los dibujos de trabajo. Las estimaciones conducen a los contratos y, finalmente, el camino estará empapelado con sus cheques cancelados y el Certificado de Ocupación. Es una historia con un comienzo, un medio y una conclusión, y si se omiten partes de ella, el final podría no ser feliz.

Los contratos son documentos legales que especifican las responsabilidades de las partes. Un contrato definirá el trabajo a realizar por cada contratista, las sumas a pagar por usted y otros términos. Los documentos probablemente se dibujarán en formularios estándar que usted, el contratista, y quizás su abogado negociarán y ejecutarán.

Los contratos siempre deben ser por escrito.
En la mayoría de los estados, un contrato no es vinculante si no está por escrito. Es lógico: si la comprensión no está escrita para empezar, cuando surge una discusión más tarde, ¿cómo saber de quién es la recolección correcta? Consíguelo en papel.

Es posible que nunca vuelva a mirar el contrato después de haberlo firmado. Sin embargo, dado que el contrato en un sentido legal define la relación que tiene con su contratista, es probable que lo consulte ocasionalmente a medida que avanza el trabajo y realiza los pagos. Cuando haya desacuerdos, también lo consultará, ya que proporciona un marco que define las expectativas, los pagos y los horarios.

Obviamente, la palabra contratista proviene de la palabra contrato. Digamos que se reunió con el contratista, describió el trabajo, preparó un presupuesto y acordó los otros términos del acuerdo. El contrato resultante obliga al contratado (ese es usted) a pagar al contratista por el trabajo acordado.

Ambas partes deben firmar el contrato, y ambas deben estar sujetas a los términos y condiciones establecidos en el acuerdo. En general, eso significa que el contratista estará obligado a proporcionar materiales específicos y a realizar ciertos servicios para usted. A su vez, deberá pagar por esos bienes y esa mano de obra.

Sin embargo, un contrato debe especificar con el mayor detalle posible el trabajo a realizar. Si la estimación se preparó sobre la base de los planes y especificaciones, también deberían formar parte del contrato. Si la estimación se preparó sin un conjunto formal de especificaciones, ahora es el momento de ser específico. Se deben enumerar los materiales que se utilizarán, no solo la cantidad, sino también los nombres de marca y los números de modelo, las dimensiones, el peso, la calidad, el color y otros detalles. Se debe especificar un cronograma para el trabajo, así como los precios y las condiciones de pago.

La mayoría de las veces, los contratos de renovación comienzan su vida como estimaciones. Si está agregando una plataforma de su cocina, el contratista puede llegar a su casa una noche, discutir con usted el trabajo que debe realizar, inspeccionar el sitio y luego retirarse a su calculadora y portapapeles. Probablemente usará un formulario de contrato de presupuesto estándar, y puede que antes de sus ojos escriba su nombre, dirección, una descripción del trabajo a realizar y los materiales que se utilizarán, y luego firme la hoja y se la entregue por tu consideración. Es posible que le pida que firme en ese mismo momento y que también anticipe una parte del precio. Puede prometer comenzar a trabajar por la mañana. Puede ser tan simple.

¿Quieres firmar en la línea punteada?
Use su propio criterio: puede tener sentido contratarlo, puede querer que se haga de inmediato, puede haber hecho negocios con este tipo antes y saber que es confiable. Sin embargo, en general, sugiero que podría estar mejor si se toma su tiempo y considera la decisión de manera adecuada.

Ya sea que el trabajo sea grande o pequeño, el precio modesto o alucinante, hay preguntas básicas para hacerle al contratista y sobre el contratista.

¿Este contratista hace un trabajo de calidad? La única forma de saberlo es consultar algunos de sus trabajos / referencias anteriores.

¿El precio es justo? A menos que tenga dos o más estimaciones comparables, probablemente no pueda hacer ese juicio. Obtener al menos tres es una buena práctica.

¿Es justo este pedazo de papel para ti? Particularmente si el documento es largo y está lleno de letras minúsculas, haga que su abogado lo revise. (Si el costo del trabajo que se está contratando es pequeño, es posible que no desee gastar el tiempo y el dinero para que su abogado lo revise. Puede que no tenga sentido si los honorarios del abogado serán mayores que el precio del contratista. Una regla general común es que un abogado revise cualquier contrato que le costará más de lo que gana en una semana).

¿Entiendes cada palabra? En muchos estados, la ley exige que los contratos se escriban en un lenguaje sencillo, pero cualquiera que sea el caso en su área, tenga cuidado de entender lo que está firmando. No se deje engañar por locuciones complicadas como "hasta ahora" y "a pesar de" en aceptar algo que no quiere decir.

¿El contrato incorpora cada hoja de papel que ha pasado entre los dos firmantes del contrato? Eso incluye los planes y las especificaciones que le dio al contratista y la estimación y los cambios que le dio a cambio. Recuerde, solo las representaciones escritas resistirán la prueba de la mayoría de los tribunales.

TÉRMINOS DE PAGO
Nunca debe pagar más de una fracción del costo total del trabajo antes de que comience. Avanzar 10 o quizás 15 por ciento del costo estimado es razonable. En general, el principio a seguir es que el dinero debe cambiar de manos en función del progreso, no de la conversación o el papeleo.

Si el contratista exige un pago desproporcionadamente grande por adelantado, busque otro contratista. El buen sentido también sugiere que al menos del 15 al 20 por ciento del total se debe retener hasta que se termine el trabajo, y todos los pagos intermedios se deben hacer solo al completar partes específicas del trabajo, aunque a medida que se realizan compras importantes de material, más El dinero debe fluir. El pago de facturas es su mejor método para controlar la calidad. Paga cuando el trabajo se realiza correctamente y no antes.

TIPOS DE CONTRATOS
Los contratos varían mucho. Aquellos con los que acuerde préstamos bancarios tendrán mucho lenguaje que describirá los "si", "o" peros "financieros". Con los contratos bancarios no hay mucho que negociar, ya que es probable que sea un contrato estándar. Con los contratos del constructor, cada trato es diferente y habrá muchos detalles para discutir. También hay numerosos tipos de contratos de contratistas. Algunos establecen un precio total por adelantado para que sepa exactamente cuál será el precio final; otros son más flexibles. No existe un enfoque adecuado para todos los trabajos, así que aquí están sus opciones.

El contrato de suma global
Para un trabajo sencillo sin muchos lujos (el uso de materiales hechos a la medida, por ejemplo, para ejecutar un diseño sencillo), el contrato de suma global suele ser mejor, tanto para usted como para el contratista. Su contratista analizará sus planos, las especificaciones y probablemente también el edificio existente. Entonces él te dará un precio. Si no se realizan cambios después de que se presente su estimación, estará obligado a mantener ese precio.

El contrato de suma global es simple y establece antes del comienzo de la construcción cuál será el costo. Sin embargo, si elige utilizar este método, asegúrese de obtener tres o más estimaciones. Cuando obtiene una estimación de suma global, no verá un desglose de los costos de materiales y mano de obra, por lo que es imposible saber a partir de la estimación si el margen de beneficio del contractoi para ganancias y gastos generales es del diez por ciento o cincuenta por ciento. Si tiene varias estimaciones, tiene una base para la comparación.

Si bien esto puede parecer un arreglo ideal, muchos contratistas que realizan trabajos de renovación no aceptarán un contrato de suma global. Hay demasiadas incógnitas: ¿y si descubren problemas estructurales? ¿O tiene dificultades para encontrar nuevos materiales que coincidan con los antiguos? El daño por insectos a menudo no se identifica hasta que se abren las paredes. Los contratistas no quieren encontrar sus ganancias totalmente erosionadas por un desagradable descubrimiento que no podrían haber hecho antes de comenzar a trabajar.

Contratos de costo más o tiempo y materiales. Este método de pago significa que usted y su contratista acordarán un porcentaje, digamos, 10 o 20 por ciento, por su tarifa. Luego cobrará sus costos reales por tiempo y materiales más el porcentaje. Un trabajo con materiales que cuestan, digamos, $ 50,000, con una tarifa acordada del 20 por ciento para el contratista, le costaría $ 60,000.

La desventaja más obvia de tales contratos de costo adicional es que cuanto más gasta el contratista, más gana. No hay ningún incentivo para que mantenga los costos bajos, ya que existe cuando se establece un precio por adelantado con el que sabe que tiene que vivir. Por otro lado, cuando se trata de trabajos que implican el reacondicionamiento de una casa más antigua o donde necesariamente hay algunas incógnitas (quizás aún no se hayan tomado sus decisiones finales sobre los materiales), pocos contratistas le darán un precio global. No pueden estimar lo que no saben.

Asegúrese de verificar las referencias de su contratista con doble cuidado si decide un acuerdo de tiempo y materiales.

Precio molesto
Una forma de establecer un límite superior mientras se mantiene la flexibilidad de un acuerdo de costo adicional es lograr que el contratista acepte hacer el trabajo sobre la base de lo que se conoce como un "precio trastornado". Esto significa que ambos acuerdan un precio máximo antes de que comience el trabajo. Luego procede con un costo más. Al completar el trabajo, si el precio es menor que el precio alterado en el contrato, usted paga menos; si es más, es su problema, y ​​usted no paga más que el precio molesto.

Tarifa por hora
Algunos contratistas más pequeños pueden solicitar trabajar por salarios por hora en lugar de pagar una tarifa fija. Pueden decir que al final probablemente sea más barato para usted.

Bueno, eso es posible si es poco probable. Se recomienda que insista en establecer un precio por adelantado. De esa manera no tendrás sorpresas en el futuro. Además, evita tener empleados y el papeleo adicional requerido.

Dibujar
Algunos contratistas, especialmente los subs más pequeños con capital de trabajo limitado, solicitarán un acuerdo de sorteo. Aunque cada sorteo es un poco diferente, la idea básica es negociar una balanza de pagos justa por el trabajo realizado. Los dos podrían llegar a una estimación del costo total y un cronograma para el trabajo, luego dividir el precio total por la cantidad de semanas requeridas para completarlo. Al contratista se le pagaría esa fracción del precio al final de cada semana. Este enfoque requiere un monitoreo cuidadoso en caso de que haya demoras. Es justo siempre y cuando el trabajo avance al ritmo acordado.

Tales arreglos son justos para ambas partes, siempre y cuando el trabajo avance según lo programado. Sin embargo, asegúrese de que en el caso de trabajos que requieren inspecciones por parte del departamento de construcción, la mayor parte del dinero adeudado al completar varias etapas se pague solo después de que se hayan realizado las inspecciones. Debería ser responsabilidad del contratista manejar las inspecciones. En un caso típico, un plomero puede pedir que se le pague el 50 o el 60 por ciento del precio total cuando se completa el "trabajo preliminar". Eso es justo, siempre y cuando el trabajo haya pasado la inspección. Tendrá que usar sus instintos y su buen sentido acerca de qué parte de un trabajo determinado se realiza (si tiene un arquitecto o gerente de construcción que lo guíe, él debe tomar estas decisiones), pero si es un trimestre completo, no pague tercero. Un cuarto es un cuarto es un cuarto.

Una excelente cláusula para negociar un contrato es aquella que establece que, si la finalización de su trabajo se retrasa por un tiempo irrazonable, puede usar el saldo pendiente del contrato para contratar a otra persona para que termine el trabajo. La cláusula debe especificar cuál es el cronograma esperado (definiendo así lo que es "razonable"), y también puede requerir notificación (es decir, que debe informar al contratista que tiene unos días o una semana para actuar juntos o de lo contrario). Pero le brinda una opción en caso de que se encuentre casado con un contratista no confiable.

Cláusulas de daños liquidados
Para fines prácticos, las cláusulas de daños liquidados son cláusulas de penalización (de hecho, por ley en algunas jurisdicciones, estas cláusulas no son exigibles ya que se consideran penalizaciones). Las cláusulas de daños liquidados se abren paso en los contratos de construcción de vez en cuando, pero, por regla general, crean tantos problemas como resuelven. Si un contratista va a llegar tarde y hay una cláusula de penalización en su contrato, puede apostar que va a culpar a los retrasos de otra persona. ¿Y quién puede decir que está equivocado?

La mayoría de las veces, las cláusulas de penalización solo logran crear argumentos. Poner un horario específico en el contrato es importante y probablemente tan valioso como una cláusula penal.

Cambiar ordenes
Las órdenes de cambio no son parte del contrato original, pero son enmiendas formales a ese acuerdo. Se emiten cuando algo sobre el trabajo cambia: se cambian los materiales, se modifica el diseño o aparece alguna complicación imprevista.

Las órdenes de cambio no tienen que ser complicadas, pero si el trabajo cambia, entonces las órdenes de cambio deben hacerse. Son una parte clave del rastro de papel que está creando para controlar su proyecto.