Compra y venta de casas

Sin vacaciones: las normas fiscales se endurecen en las casas de vacaciones


Flying Point Residence de Stelle Architects (Long Island, NY)

Ah, una casa de vacaciones apartada y apartada, lejos de la multitud enloquecida ...

Pero no lo suficientemente lejos como para estar lejos del IRS. Las reglas fiscales que se aplican a los ingresos de alquiler de una casa de vacaciones que utiliza para sus propias vacaciones se volvieron más complicadas.

El mercado de casas de vacaciones se está abriendo para este año, y si las tendencias se mantienen, será un éxito de taquilla. Con los precios de la vivienda en el fondo, muchas personas recorren los destinos de vacaciones en busca de gangas. La Encuesta de 2012 de la Asociación Nacional de Agentes de Bienes Raíces sobre inversiones y compradores de casas de vacaciones informó que las ventas de casas de vacaciones aumentaron un 7% el año pasado y ahora representan el 11 por ciento de todas las ventas de casas. (Por el contrario, las ventas de viviendas principales cayeron un 15,5% en 2011).

Pero las reglas del IRS no son un día en la playa.

Las reglas emitidas a fines de 2011 complican aún más la forma en que debe asignar días 'personales' y 'comerciales' cuando está tratando de cancelar parte de su casa de vacaciones porque la ha alquilado.

Según Janet Hagy, contadora pública certificada de Austin, TX, la definición de uso 'personal' ahora incluye a su familia y a cualquier miembro de una compañía tenedora que haya creado para que pueda compartir la propiedad de la propiedad.

¿Pensando en un intercambio de casa libre de impuestos para que pueda vacacionar a bajo precio en otro lugar? Piénselo de nuevo: los swaps también se consideran 'uso personal', incluso si cobra alquiler. Y si cobra menos de la renta de mercado a sus amigos, se quedará atrapado haciendo la diferencia para el recaudador de impuestos.

Esto se suma a una fórmula de uso ya complicada. Tradicionalmente, una segunda casa cuenta como una 'propiedad personal' si la ocupa durante 14 días al año o el 10% de los días durante el año fiscal. Pero si la propiedad se alquila por 15 días o más, debe prorratear las deducciones o pérdidas. Por supuesto, todo esto se enreda aún más si comparte la propiedad.

Antes de sumergirse en una compra tentadora:

- Revise las implicaciones de impuestos y flujo de efectivo con su contador, especialmente si está pensando que la casa se 'pagará por sí misma' a través de los ingresos por alquiler.

- Analice los costos de mantenimiento de la propiedad, incluidos los impuestos a la propiedad, el seguro y el cuidado a larga distancia durante la temporada baja.

- Consulte con su asesor de inversiones para ver si agregar la propiedad a su cartera sobrepondera la proporción recomendada de bienes inmuebles en su combinación de activos.

- Revise las propuestas de propiedad compartida teniendo en cuenta el peor de los casos. Si otro de los propietarios no puede cumplir con su obligación, los propietarios restantes se verán obligados a recoger la holgura, y los ingresos por alquiler pueden o no proporcionar alivio después de impuestos.

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